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来源：不动产 发布时间：2016-11-16
答：《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第二条第二款规定：“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、 林木等定着物”。
答：《暂行条例》第二条第一款规定：“本条例所称不动产登 记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”
答：《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九 条规定：“不动产物权的设定、变更、转让和消灭，经依法登记， 发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”
答：整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是完善社会主义经济体制、建设现代市场体系的必然要求。2013年《国务院机构 改革和职能转变方案》明确，“整合房屋登记、林地登记、草原 登记、土地登记的职责由一个部门承担”即不动产统一登记就 是将分散在住房与城乡建设部门的房屋登记、林业部门的林地登记、农业部门的草原登记、国土资源部门的土地登记等不动产登 记职责整合由一个部门承担。
5.为什么要实行不动产统一登记？
答：一是实行统一登记是为了保护不动产权利人合法财产 权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序。实施不动产统一登记后，可以减少甚至杜绝分散登记导致的各种权属界线 不清、权利归属不明、重登漏登等问题，提高登记的准确性和权 威性，以定纷止争，更好维护当事人的不动产物权，夯实社会主义市场经济的产权基础。
二是实行统一登记有利于提高政府治理效率和水平。分散登 记时各部门都配备一套专门人员、机构、场所以及设施设备等，浪费大量人力物力财力，而且由于各部门之间的职能交叉，容易 导致各部门之间的争权夺利或者推诿扯皮，降低行政办事效率。 建立不动产统一登记制度，理顺部门职责关系，整合不动产登记职责，可以促进政府职能转变，大大减少政府行政成本，提高办 事效率，提高政府的公信力。
三是实行统一登记可以更好方便企业和群众，减轻当事人负 担。分散登记时，土地到国土资源部门办理《国有土地使用证》、《集体土地所有权证》、《集体土地使用证》，房屋到住建部门办理 《房屋所有权证》，承包地到农业部门办理《土地承包经营权证》， 栽种的树木到林业部门办理《林权证》。登记管理部门多，须办理的证书多，增加人民群众办证各项成本。建立和实施统一登记 制度，在统一的不动产登记机构窗口办理不动产登记，并领取统 一的不动产权证书，减少办证环节，节约办证成本，大大减轻群众负担，方便企业和群众。
答：《中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于印发 〈湖南省不动产统一登记工作实施方案 > 的通知》（湘办发 〔2015〕43号）（以下简称43号文）明确了总体目标是：2015年 底，完成各级政府不动产登记职责整合工作；2016年底，初步 建立不动产统一登记制度，基本实现不动产统一登记发证；2017 年底，不动产登记信息管理基础平台投入运行；2020年底，形 成政事政企事企分开、管理规范、运行有序、便民高效的不动产统一登记体制机制。
7. 什么是不动产登记机构，我省不动产登记工作由哪个部门负责？
答：不动产登记机构是专司不动产登记职责的政府行政部 门。《暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定 一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工 作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督” 行政内设机构和不动产登记中心不是法律意义上的不动产登记机构，国土资源部门对外承担法律责任，不动产登记中心是受国土 资源部门委托办理不动产登记事务工作。
省委省政府43号文明确“各市州、县市区国土资源部门为 本地区的不动产登记机构，负责本行政区域不动产登记工作，接受上级不动产登记主管部门的指导、监督”截至2015年12月 底，我省不动产登记职责整合全面完成，省编办在湘编办 〔2015〕14号中明确了湖南省国土资源厅指导监督全省土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记等不动产登记工作，各市县 政府也明确了国土资源局为本级不动产登记机构。
8.不动产登记管辖的原则是什么？
答：不动产登记实行属地登记管理原则，是由不动产不能移 动的本质属性所决定的。当登记管辖权冲突时，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商，协商不成的由共同的上级人民政府 不动产主管部门指定管辖。
《物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登 记机构办理”《暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产 所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动 产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动 产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政
府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批 准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。”
答：《暂行条例》第五条规定：“下列不动产权利，依照本条 例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林 地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权; (十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”
答：《暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登 记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查 封登记等，适用本条例”
答：《暂行条例》依据《物权法》的规定，采取的是依申请 登记原则，但法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托登记为例外。不动产登记机构依据当事人的申请进行登记，当事人不申 请，登记机构不能主动登记。《暂行条例》第十四条对当事人双 方共同申请和当事人单方申请的情形做了规定。《暂行条例》根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登 记。但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响， 也容易发生权属纠纷。
答：《暂行条例》第三十三条规定：“本条例施行前依法颁发 的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”因此， 实施不动产统一登记后，已经依法发放的《集体土地所有权证》、《国有土地使用权证》、《集体土地使用权证》、《房屋所有权证》、 《土地承包经营权证》、《水域滩涂养殖证》、《林权证》、《草原使 用证》，以及《土地他项权利证明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等证书、证明继续有效。
答：从分散登记到统一登记，要确保登记工作不断、秩序不 乱，平稳有序。对不动产登记机构“三定”方案已经明确，但资 料没有移交，机构设置和人员划转没有到位，不具备颁发新证组织条件的地方，或者是资料已经移交，机构设置和人员划转都到 位，具备组织条件但不具技术条件的地方，经充分沟通协商一 致，继续按照原有职责分工发放各类旧版证书，加盖原有印章，确保平稳有序。对登记人员、场地、登记资料、技术准备已经到 位的，由政府统一发布公告，不动产登记发新证停旧证。
答：具备颁发新版证书条件后，地方人民政府应发布公告， 向社会公告正式启用统一的不动产权证书，停止发放旧版证
时间，登记机构、地址、受理范围、 登记权利类型、登记区域范围 咨询投诉电话。
答：根据《暂行条例》第六条规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、 监督”市县国土资源局作为本级不动产登记机构，不加挂“XX 不动产登记局”牌子，其内设科股依据职责调整，合理设置不动产登记管理等科股。
同时，市县国土资源局下设不动产登记中心，受局委托承担 不动产登记事务工作，其所发不动产权证书、登记证明均应加盖 “XX国土资源局不动产登记专用章”目前省编办已批复14个 市州不动产登记中心为副处级事业单位。县级不动产登记中心规格原则上按副科级申报。
答：对设区的市确定本级不动产登记机构统一具体办理所属 各区的不动产登记的，所属各区无需再单独设立不动产登记机构。《暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县 级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可 以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。” 具体可以有两种方式：一是由市本级不动产登记机构办理，区不再具体办理不动产登记业务；二是区国土资源分局以市国土资源 局的名义具体办理辖区内的不动产登记。
对于设区市未明确由本级不动产登记机构统一办理的，区国 土资源主管部门依据三定方案，对具备独立的法人资格，对外能独立承担相应的法律责任的，可作为不动产登记机构办理辖区范 围的不动产登记业务。
答：按照政事分开、事企分开的分类推进改革要求，不动产 登记中心承担不动产登记公益性服务工作，其单位性质一般为全额拨款事业单位。一方面不动产登记中心作为政府公共服务提供 方，不以营利为目的；另一方面，按照国务院和省政府为进一步 减轻企业和群众负担，降低部分行政事业性收费的要求，如登记机构为差额拨款或自收自支，易引起登记人员队伍不稳定，服务 质量下降等问题。目前我省部分登记机构因登记业务量少、登记 收费减免等影响，难以保障自收自支编制职工基本待遇，需逐步将登记中心自收自支编制调配置换为全额拨款编制，纳入财政统 管，并做好专业技术岗位的设置，以稳定登记队伍、提高登记效 率、保障登记质量。
答：《国土资源部中央编办关于地方不动产登记职责整合的 指导意见》规定：“不动产登记机构确定后，按照人随事走、编随人走的原则，相关部门应划转相应的不动产登记人员、编制、 设备和相关经费，具体数量由地方人民政府确定”
答：《暂行条例》规定了不动产登记权利类型、登记类型以 及从申请、受理、查验、调查、公告、登簿到颁证的完整的登记业务流程。不动产统一登记只整合登记职责，对不动产物权的设 立、变更、转让和灭失需要行政审批或许可的，仍由各职能部门 承担审批、许可职责，不动产登记机构根据当事人的申请以及相关部门出具的审批或许可文件，依法审核登记。
如：在办理商品房房屋所有权登记时，国有建设用地出让审 批、建设工程规划许可、竣工验收、预售商品房许可等行政职责仍然由相关部门承担，不动产登记机构则依据申请人申请，查验 其取得建设用地使用权和房屋所有权相关的行政审批、许可文 件，以及当事人签订的不动产交易合同等权利来源资料，按照申请、受理、审核、登簿、颁证的完整流程办理登记。
答：实施统一登记后，原有不动产登记资料应依据《物权 法》第十六条、《不动产登记暂行条例》第十三条、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第九十四条规定等法律法规规定移交到不动产登记机构管理。
《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容 的根据。不动产登记簿由登记机构管理”
《暂行条例》第十三条规定：“不动产登记簿由不动产登记机 构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构 职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机 构”
《实施细则》第九十四条规定：“不动产登记资料包括：（一） 不动产登记簿等不动产登记结果；（二）不动产登记原始资料， 具体包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来 源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记 机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度， 建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所”。
答：按照《关于规范市县不动产登记窗口建设的通知》（湘 国土资办发〔2016〕56号）等文件要求，结合本地区现有条件 和业务规模，以便民利民为原则，统筹选择合适场地建设不动产 登记窗口。县级城区原则上设置一个登记办事窗口，设区的市可根据实际需要分设办事窗口。如：浏阳市在国土局、市政务服务 中心分设两个窗口 ；澧县在政务中心设立窗口 ；芷江在国土局大 厅设立窗口。
答：按照《湖南省国土资源厅湖南省机构编制委员会办公室 关于整合市县不动产登记职责的实施意见》（湘国土资发〔2015〕32 号）“整合乡镇土地、房屋、林地登记相关事务性工作，将登记服务窗口逐步延伸到乡镇，切实方便人民群众办事”的要求，根据实际 条件在乡镇布设登记窗口，确保2017年实现所有建制镇设置办事 窗口，2020年覆盖所有乡镇。各乡镇登记窗口依据授权范围开展 指定业务的受理、打印发放证书等工作，登记审核仍由不动产登记中心承担。在有关条件不具备的情况下，要建立县乡不动产登记 工作关系，为广大农村提供不动产登记便利。
23. 不动产登记窗口设哪些岗位？
答：依据《关于规范市县不动产登记窗口建设的通知》（湘 国土资办发〔2016〕56号）等文件要求，按照不动产登记申请、 受理、审核、登簿、发证的完整程序，科学设置岗位职责、细化业务流程，确保登记工作“一站式”完成。窗口岗位一般包括大 厅值班岗、咨询岗、受理岗、审核岗、登簿岗、缗证岗、发证岗、查询岗、缴费岗，为方便企业办理大宗业务、老弱病残等群 体办理业务设置绿色通道，各类窗口岗位可以根据具体情况归并 或者按业务类型分设。
24. 不动产登记需要哪些配套业务窗口 ？
答：为方便群众办事，各相关单位和部门可根据实际设置权 籍调查、信息录入、数据对接、制图配图、交易服务、税务征缴、司法协助、公证、银行等配套业务窗口。
答：依法登记是不动产登记的基本要求，《物权法》、《不动 产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》是不动产统一登记的法律法规和规章依据。
2007年颁布实施的《物权法》第十条规定：“国家对不动产 实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”为统一登记依据，国务院根据《物权法》第十条的授权，颁布了《不动产登记暂行条例》。至于相关法律 中与不动产统一登记不一致的问题，全国人大法工委在回复国务 院法制办时明确：当前不动产登记工作要按照《暂行条例》的规定统一实施；原各类规范土地、房屋、林地、草原登记的法律法 规与《物权法》、《暂行条例》不一致的，按照新法优于旧法、特 殊法优于一般法的原则，以《物权法》、《暂行条例》为准。
答：《暂行条例》第四条第二款规定：“不动产登记遵循严格 管理、稳定连续、方便群众的原则”
(一)严格管理原则。一是要保证登记结果的准确性；二是不得随便改变登记结果。
(二）稳定连续原则。一是从保障不动产权利的角度出发，要求建立不动产统一登记制度后，原已发放的不动产权证书证明 不因实施统一登记影响权力行使；二是从行政管理角度出发，保 持行政管理的稳定性；三是未办理首次登记的，不得办理变更、转移等登记事项。
(三）方便群众原则。一是统一登记机构后，不动产权利人只需到不动产所在地的不动产登记机构办理不动产登记；二是明 确了有哪些权利是需要进行登记的；三是明确了登记程序，让不 动产权利人知道如何办理不动产登记；四是建立了不动产登记信息共享和查询制度。
答：依申请办理不动产登记的，按照申请、受理、审核（初 审、实地查看或调查、公告、审定）、登簿的程序办理。登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不 动产权证书或者登记证明。
依嘱托办理不动产登记的，依据人民法院、人民检察院生效 法律文书或人民政府决定书及其相关嘱托文件，按照嘱托、登记机构接受嘱托、审核、登簿的程序办理。
依职权办理不动产登记的，登记机构依据不动产灭失等原因、登记错误等材料，按照启动、审核、登簿的程序办理。登记 机构完成登记后，依据法律、行政法规或者实施细则需通知权利 人等当事人的，登记机构应当将登记结果通知当事人。依据法 —14 —
律、行政法规或者《实施细则》需要公告的，还应当进行公告。
28. 哪些不动产登记需要双方申请，哪些可以由当事人单方申请？
答：《暂行条例》第十四条规定：“因买卖、设定抵押权等申 请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：一是尚未登 记的不动产首次申请登记的；二是继承、接受遗赠取得不动产权利的；三是人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府 生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；四是权利 人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；五是不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；六是申 请更正登记或者异议登记的；七是法律、行政法规规定可以由当 事人单方申请的其他情形。”
答：《物权法》第十一条规定：“当事人申请登记，应当根据 不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料” 《暂行条例》第十六条规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人 身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明 材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、 空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料; (六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。” 《实施细则》第四章不动产权利登记和第五章其他登记作了具体规定。
答：不动产登记机构依据《物权法》、《暂行条例》等规定需 查验以下内容：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授 权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原 因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界 限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清 晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费 凭证是否齐全。
答：有以下情形的，不动产登记机构可以对申请登记的不动 产进行实地查看：一是房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；二是在建建筑物抵押权登记；三是因不动产灭失导致的注销登 记；四是不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
答：《实施细则》第十七条规定：“有下列情形之一的，不动 产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，但涉及国家秘密的除外：（一）政府组织的集体土地所有权登记；（二）宅 基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑 物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记；（三）依 职权更正登记；（四）依职权注销登记；（五）法律、行政法规规 定的其他情形，但以上情况涉及国家秘密的除外。公告应当在不 动产登记机构门户网站以及不动产所在地等指定场所进行，公告期不少于15个工作日。公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的，应当及时记载于不动产登记
簿。”
答：《暂行条例》第二十条规定：“不动产登记机构应当自受 理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”。需要注意的是，符合规定的申请材料才能受理， 审查时限不包括公告时间。30个工作日是上限，并不是必须办 理30个工作日，为了更好地服务群众，提高工作效率，可以根据登记业务类型缩短办事时限。
答：《暂行条例》第二十二条规定不予登记的主要情形。不 动产登记机构对登记申请有下列情形之一的，应当不予登记，并书面通知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的，如土地违法违规行为尚未处理或正在处理申请登记的；违章建筑；未按合 同约定付清全部土地价款的；按土地价款缴纳比例分割申请登记 的；无合法用地批准等土地登记申请要件的；协议出让地价低于出让底价的；违反规划改变土地或房屋用途的；未依法取得规划 许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申 请登记的；未办理土地使用权登记而设定抵押的；查封登记解除前申请办理登记等。（二）存在尚未解决的权属争议的，对有权属争议的土地等不动产，应该在依法解决争议之后进行登记。 (三）申请登记的不动产权利超过规定期限的，包括超过耕地、草地、林地等土地承包经营权的期限；建设用地使用权的期限; 地役权的期限；抵押权的期限等。（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
答：《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和 内容的根据。”不动产登记簿的主要记载事项，主要分为不动产的自然状况、权属状况以及其他限制、提示事项等三种类型。
一是不动产的自然状况。不动产的自然状况主要是指坐落、 界址、空间界限、面积、用途等信息。
二是不动产的权属状况。不动产的权属状况，主要是指不动 产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息。权利主体指土地使用权人、所有权人、抵押人、抵押权人等；类型 是指集体土地所有权、建设用地使用权等不动产权利类型；内容 是指房屋容积率等限制内容；来源是指继承、转让、赠予等权利取得土地权利的方式；期限是指土地使用权的期限；权利变化情 况，是指不动产权利的转移、延续、注销等情况。
三是不动产限制提示事项。这主要是针对异议登记、预告登 记、查封登记等登记类型而规定的。上述情况下，都未发生权属的实际变动，记载只是一种风险的提示和权利的限制。
答：《物权法》第十七条规定了不动产登记簿与不动产权证 书、登记证明的关系。一方面不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登 记簿一致。领取《不动产权证书》，表明了权利人的不动产权利 可以得到法律的保护，能及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，并作为重要的不动产权属来源资料，能有效便捷地开展有关 交易和不动产登记，保护和实现自己的不动产合法权益。另一方 面不动产权证书、登记证明的内容根据登记簿的记载填写，如果证书和登记簿记载不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，应 以登记簿为准。权利人能够及时发现记载的准确不准确，对登记 机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。
答：《暂行条例》第二十一条规定：“登记事项自记载于不动 产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。《不动产权证书》用于 记载一种或者互相兼容的一组权利，在登记集体土地所有权、国 有建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权及林木所有权等不动产权利时颁发。《不动产登记证明》用于证明不动产抵押 权、地役权或者预告登记、异议登记等事项，在办理不动产抵押 权、地役权或预告登记、异议登记时颁发。另外，查封登记、注销登记不需要颁发证书和证明。
答：证书上的“使用期限”指的是国有建设用地使用权、海 域使用权和土地承包经营权等的使用期限。该使用期限不是指房 屋所有权、森林林木所有权的期限，所有权不存在使用期限的问
题。
土地的使用期限是土地使用权的重要内容，《不动产权证书》 应该记载土地使用权的使用期限，以方便权利人在土地使用权到期时及时办理续期，保障合法权利。根据《城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》和《中华人民共和国农村土地承包法》等相关的法律法规 规定，在土地所有权和使用权分离的基础上，对不同用途的土地使用权设置了一定的使用期限。
39. 不动产权证书、登记证明如何管理？
答：根据《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试 行）的通知》（国土资发〔2015〕25号），湖南省国土资源厅、 湖南省财政厅印发了《关于做好不动产权证书、不动产登记证明 印制、发行、使用管理工作的通知》（湘国土资发〔2016〕16 号），通知要求，不动产权证书、登记证明印制的样式以及印制标准由国土资源部统一规定；省国土资源厅负责证书、证明的印 制、发行和监管组织工作，确定承印企业；省不动产登记中心具 体负责全省证书、证明的采购、配号、抽检、发行、统计监管等工作；市县负责证书证明的采购、使用和管理。
40. 伪造、变造不动产权属证书或登记证明应当承担什么法
律责任？
答：《暂行条例》第三十一条规定，伪造、变造不动产权属 证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依 法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害 的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
41.不动产登记需要缴纳哪些税费？
答：不动产登记缴纳的费用主要包括办理登记时的不动产登 记费、因取得或转移不动产需缴纳的税费，以及为调查清楚不动产权属状况的权籍调查费和保障交易安全的交易服务费。
根据《物权法》第二十二条规定：“不动产登记费按件收取， 不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标 准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”在国家和省具体 收费政策出台前，各市县发改、财政应按照便民利民、减轻群众负担的原则，在现行土地、房屋、林权登记收费标准范围内，确 定过渡期具体收费办法。
对于占用、转移不动产的还需缴纳契税、土地增值税、城镇 土地使用税、营业税、印花税、个人所得税和教育费附加等税费。
对于有关机构提供的不动产权籍调查、转移服务等按有关规 定由委托人支付地籍测量费、房屋测量费、林权勘测费、土地交
易服务费、房屋转让手续费等。
42. 首次登记与初始登记、设立登记有什么关系？
答： 不动产首次登记,主要是指不动产权利第一次记载于不 动产登记簿。首次登记作为一种登记类型，是《暂行条例》的首创。在《暂行条例》出台之前，存在着土地总登记、土地初始登 记和房屋所有权初始登记、房屋抵押权设立登记等相关类型，由 于不同的部门对初始登记、设立登记的内涵理解不一致，因此《暂行条例》将不动产权利第一次登记统一归纳规定为首次登记。
43. 变更登记与转移登记有什么区别？
答：在《暂行条例》出台前，土地登记、土地承包经营权登 记、林权登记、海域使用权登记的变更登记包含了转移登记，是广义变更登记，而房屋登记中的变更登记不包括转移登记，是狭 义变更登记。为更好地与《物权法》进行衔接，区分变更和转 让，同时满足转移登记和变更登记经常发生的时间需要，在《暂行条例》中明确了变更登记和转移登记。其具体内涵为：
变更登记，主要是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动 产坐落等发生变更而进行的登记。一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、 用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同 一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的； 地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的，以及法律、行政
法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。
转移登记，主要是指因不动产权利人发生改变而进行的登 记。一般来说，转移登记适用的情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不 动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致 不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的，以及法律、行 政法规规定的其他不动产权利转移情形。
答：注销登记，主要是指因不动产权利消灭而进行的登记。 注销登记在各种不动产登记中普遍存在。注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包 括：因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权 利的；不动产权利终止的，以及法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土地、海域等 不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机 构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。
答：预告登记，是不动产物权变动中的债权人为确保能够实 现自己所期望的不动产物权变动而与债务人约定向不动产登记机
构申请办理的登记。《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋 或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记主要适用于商品房等不动 产预售的；不动产买卖、抵押的；以预购商品房设定抵押权的
等。
《物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权 利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”《最高人民法院 关于适用〈中华人民共和国物权法> 若干问题的解释（一）》 (法释〔2016〕5号）第四条“未经预告登记的权利人同意，转 移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十一条第一款的规定，认定其 不发生物权效力。”因此，预告登记具有使妨害或者损害所担保 的请求权的处分归于无效的保全效力；具有排斥后序登记权利的顺位效力，对于第三人具有警示效力。
答：更正登记，主要是指登记机构根据当事人的申请或者依 职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。更正登记是《物权法》确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存在。 不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免会导致各种错 误，创设更正登记制度的原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。
答：异议登记，是指登记机构将事实上的权利人以及利害关 系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人 认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动 产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同 意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登 记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请 求损害赔偿。”因此，异议登记期间，不动产登记簿上记载的权 利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请 继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存 在并自担风险的书面承诺。
答：查封登记，主要是指不动产登记机构根据人民法院及其 他机关提供的查封裁定书和协助执行通知书等法律文书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。查封不动产，除了采 取张贴封条的方式外，更重要的是应当到不动产登记机构办理查 封登记手续，否则，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。
查封登记包括了查封登记、预查封登记、轮候查封登记等具 体的类型。查封登记为依嘱托登记，人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：人民法院工作人员的工 作证；协助执行通知书；其他必要材料。
答：《暂行条例》第二十七条规定：“权利人、利害关系人可 以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查 处理事项有关的不动产登记资料”。不动产登记资料的公开查询， 是为方便单位和个人查询不动产权利状况，保障不动产权利人的合法权益，实行的不动产登记资料可以公开查询的措施。查询主 体分为民事主体的权利人、利害关系人和公务查询主体。
权利人、利害关系人有权依法对不动产登记资料查询和复 制。 权利人是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人， 而不包 括债权人，如房屋的租赁权人就不属于这里的权利人的范畴。利害关系人在我国法律中没有明确的规定，一般认为，登记机构只 需在形式上审查查询申请人是否是利害关系人即可，即申请人只 要能够提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料，登记机构就可以认为申请人属于利害关系人，如房屋继承人、受赠人和受 遗赠人，仲裁事项、诉讼案件的当事人都可以对登记资料进行查 询、复制。公务查询主体包括国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关和纪检监察部门等机关。此类查询是由有关国家机 关在执行公务时所进行的查询，不动产登记机构有协助提供相应
的不动产登记资料以供查询和复制的义务。
50. 以政府信息公开为由申请查询不动产登记信息的应如何处理？
答：《物权法》法律层级高于《中华人民共和国政府信息公开条例》。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”因此可以将《政府信息公开条例》第十三条与《物权法》关于适格申请主体的规定结合，申请 人能够证明所要查询的不动产登记信息是为了满足自身生产、生活、科研等方面特殊需要的，则认定存在利害关系；申请人无法 提供的，不动产登记机构可以依据《物权法》第十八条的规定， 不予提供相关不动产登记信息。
答：建设、销售“小产权房”违反了土地和城乡建设管理法 律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地 用途管制制度，不受法律保护。因此小产权房申请登记的，登记机构应按照《暂行条例》有关规定不予受理登记。
答：《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请 登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给 他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。
答：《暂行条例》第三十条规定：“不动产登记机构工作人员 进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项， 或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责 任”。
54. 违反规定泄露、利用不动产登记资料、登记信息的承担什么法律责任？
答：《暂行条例》第三十条规定：“不动产登记机构、不动产 登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或 者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害 的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责 任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
答：《物权法》第十三条规定：“登记机构不得有下列行为： (一)要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。”
56. 不动产登记业务办理需要制定哪些格式文书，其样式有无明确规定？
答：不动产登记机构办理不动产登记业务一般需要制定不动 产登记申请表、受理凭证、补正材料接收凭证、不予登记决定
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书、退回申请材料凭证、更正登记通知书、换发通知书、首次登记公告、注销公告、作废公告、实地查看记录表、不动产登记资 料查询申请表、查询受理凭证、查询机构证明等格式文书。国土 资源部已经下发了不动产登记申请审批表（试行）等格式文书， 各地可参照使用，其样式可在此基础上结合实际需要适当调整制 定。
答：《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、 转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约 定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。可见，签订房屋交易合同之后，无论是否办理不动产登记， 都不影响合同本身的效力。
但是，房屋交易合同生效之后的法律效力与办理不动产登记 产生的法律效力是不同的。也就是说，合同生效产生的是债权债务关系，不等于房屋所有权（物权）变动，而只有办理了不动产登记，才产生物权变动的效力。
答：房屋所有权的继承，自继承时发生效力，不登记也有效 力。《物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。
但是，根据《物权法》第三十一条“依照本法第二十八条至 第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”，如果继承的房 屋要出卖，就必须先登记到继承人的名下后，才能交易过户。
答：根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》，在同一使用权宗地内，属于同一权利人的全部同类定着物可组成一个定着 物单元，因此可按一个不动产单元发放一本不动产权属证书。对 于多个使用权宗地应按宗地分别建立不动产登记簿，发放不动产权属证书。
60. 同一权利人在其相邻宗地上跨宗地建设一幢房屋怎么办理登记业务？
答：依照《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资 发〔2012〕134号）和《实施细则》的规定办理建设用地使用权变更登记，保证该房屋在一个宗地内。再办理建设用地使用权/ 房屋所有权登记。
61. 某企业用一不动产向多家银行同时借款，现各家出借银行均申请办理不动产抵押登记时，是否予以受理，不动产登记证 明如何缮证？
答：按照《物权法》第一百七十九条和一百八十条所规定权 利和抵押财产范围，以及《中华人民共和国担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的 价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其 余额部分，即一个抵押物是可以同时抵押的。因此多家银行（具有独立法人资格）可以作为抵押权人出现，即在不动产登记簿 “抵押权人”项记载抵押合同中的全部抵押权人，并在附记栏里标注同一顺位的抵押权人及贷款的相互比例。
答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平 台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号），我省不动产登 记信息系统是在现有国土电子政务基础平台上搭建，与现有国土资源电子政务系统统一用户、统一工作流、统一表单，是电子政 务的一个子流程。
省级不动产登记平台实现全省不动产登记数据实时接入国家 级平台，并提供省辖范围的登记信息共享、查询与分析服务。
在市级集中部署市县不动产统一登记信息系统，充分利用市 级数据中心各类资源，运行市本级不动产登记业务和集中部署的所辖县不动产登记业务。市级登记窗口在本级登记信息系统中办 理本市市级所辖登记全流程业务；县级登记窗口作为终端用户办 理本县所辖登记全流程业务。
答：依据《国土资源部办公厅关于不动产登记信息安全工作 的通知》（国土资厅发〔015〕38号），我省在资料移交、数据 整合、系统运行、维护管理、应用服务等方面做了工作部署。不动产信息安全系统建设具体包括物理安全、网络安全、数据安
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全、应用安全、安全制度等内容，以保障不动产登记信息系统的安全平稳运行和信息的安全管理、应用服务。信息安全纳入信息 系统建设的全周期，“同步规划、同步建设、同步运行”。
按照中华人民共和国国家标准《计算机信息系统安全保护等 级划分准则》（GB 17859 — 1999)，国土资源内网局域网络应达 到第三级——安全标记保护级。
1、物理安全。建立安全的平台运行的物理环境，提供访问 控制、防火、防水和防潮机制、精密空调温湿度控制、UPS不 间断电源供应等一系列物理安全措施，保障不动产登记信息管理 基础平台运行的稳定、持久运行。
2、网络安全。建立安全的网络环境，包括内网、国土资源 业务网、互联网等网络安全。
3、主机安全。通过身份鉴别和访问控制两个方面各类技术， 保障运行不动产登记信息系统的服务器的安全。
4、数据安全。建立以数据完整性、数据保密性、备份恢复 等内容为核心数据安全策略，保障不动产登记数据库及其衍生或相关数据的安全。
5、应用安全。建立以身份鉴别、访问控制、安全审计、剩 余信息保护、通信完整性、抗抵赖、软件容错、资源控制等内容为核心的应用安全策略，保障不动产登记信息系统的应用安全。
6、安全制度。建立以岗位设置、人员配备、授权和审批、 审核与审查等内容为主的安全制度，保障不动产登记信息系统的
有效运维。
答：不动产登记电子档案备份和异地保存应符合下列规定：
(一）电子档案目录、电子登记簿以及纸质档案的数字化加 工处理成果均应进行备份；
(二）可选择在线增量备份、定时完全备份以及异地容灾备份的备份方式；
(三）应至少每天1次做好增量数据和材料备份；
(四）应至少每周1次定时做好完全备份，并应根据自身条件，应至少每年1次离线存放。存放地点应符合防火、防盗、防高温、防尘、防光、防潮、防有害气体和防有害生物的要求，还 应；
(五）应建立异地容灾体系，应对可能的灾害事故。异地容灾的数据存放地点与源数据存放地点距离不得小于20千米，在 地震灾害频发地区，间隔距离不宜小于800千米；
(六）备份数据应定期进行检验。备份数据检验的主要内容宜包括备份数据正常打开、数据信息完整、材料数量准确等；
(七）数据与灾备机房的设计应符合现行国家标准《电子信息系统机房设计规范》（GB50174)的规定。
答：《暂行条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条、 第二十七条规定不动产登记信息主要实现四个层面的共享：一是国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；二是不动产登记信 息与住建、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息实时互 通共享；三是国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通互享；四是 权利人、利害关系人查询复制和有关国家机关查询复制。
现阶段，各地应从实际出发，逐步、分阶段实现不动产登记 信息的实时互通共享。主要原因是：一是各类不动产因历史原因基础数据不够完善、准确，需要花大量的时间进行数据清理。二 是原来各部门使用的测量方法和登记平台不尽相同，互不兼容， 登记信息的共享在实际操作上存在困难。三是因基础数据不完善或技术差异产生错误数据给当事人造成损害的，相关部门赔偿责 任难以界定。四是不同的部门所处的网络环境不同，在确保信息 绝对安全的前提下，对不同网络环境的信息实时共享难以实现。
答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平 台建设工作的通知》（国土资发〔015〕103号），为加强不动产 登记资料管理，提高不动产登记、查询工作效率，可根据实际情况对历史不动产登记资料进行数字化，各类资料应按原有编目和 归档方式保管，不进行纸质资料整合。
67. 统一登记前分散的土地、房屋等登记数据是否需要整合,怎么整合？
答：依据《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平
台建设工作的通知》（国土资发〔015〕103号）以及附件《不动产登记数据整合建库技术规范》（试行），统一登记前分散的土 地、房屋等登记数据需要整合。不动产登记数据整合是通过将现 有的分散存放、格式不一、介质不同的不动产登记信息进行规范整合，依据《不动产登记数据库标准》（试行）整合建设不动产登记数据库，为不动产登记信息管理基础平台运行提供数据支 撑。
由于各地各类不动产登记数据地理空间参考、分类标准、数 据类型等不一致，存在一定错漏。为保障不动产统一登记的顺利开展，可按照“整建结合”的工作思路有序开展不动产登记数据库建设，首先要以地籍数据为基础，建立基础地理信息和土地权 利宗地数据库，其次再开展房屋、森林林木等定着物登记信息整 合，或在日常登记业务中以宗地为基础，通过抽取、转换、补录、整合等方法对土地、房产、森林林木等各类不动产登记信息 整理，确保不动产登记信息的正确、有效可查和利用。
答：根据《不动产登记数据库标准（试行）》等文件要求，一是需要准备原有土地、房屋、林权登记信息（不动产登记簿），做到历史登记信息的完整可查，用于登记信息与申请一致性核 查；二是准备基础地理信息数据，如正射影像图、数字线划图、 地形图等，用于不动产登记空间参考；三是准备行政区、地籍区、地籍子区、土地所有权宗地以及土地使用权宗地，保证土地 —36 —
基础信息完整性和现势性，用于房屋、林权登记信息关联落宗，保障房地、林地的一体登记。
答：定着物是指固定于土地并不能移动的房屋、森林、林木 等有独立使用价值的物。
答：不动产单元是权属界线固定封闭，且具有独立使用价值 的空间。不动产单元具有“权属界线封闭” “独立使用价值”两 个特征，是确定不动产能够作为一个独立的物被记载于不动产登记簿的最基本单位。不动产单元以不动产单元代码识别标识，不 动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。
答：不动产单元的设定原则是：
(一)集体土地所有权宗地应设定不动产单元；
(二）无定着物的使用权宗地应设为一个不动产单元；
(三）有定着物的使用权宗地，宗地内的每个定着物单元与该宗地应设为一个不动产单元。
答：不动产权籍调查应以不动产单元为基本单位，在地籍调
查的基础上，一并开展土地以及房屋、林木等定着物的权属调查 和测量。一个不动产单元的权籍调查事项应由一家调查机构主导完成，避免多家调查机构多次调查同一不动产单元。
答：不动产权籍调查的基本程序是：准备工作、权属调查、 不动产测量、成果审查入库、整理归档。权属调查是权籍调查的核心，应在全面查清不动产单元权属状况，做好指界工作的基础 上开展不动产测量等相关调查工作。对于存在不动产权属争议 的，应依法解决后，再开展权籍调查。
答：以宗地为单位，查清宗地及其房屋、林木等定着物等不 动产单元的状况，包括宗地信息、房屋（建、构筑物）信息、森 林和林木信息等。
(一)宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至等土地状况。针对土地承包经营权宗地和农用地 的其他使用权宗地，还应查清承包地块的发包方、地力等级、是 否基本农田、水域滩涂类型、养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等内容。
(二）房屋（建、构筑物）信息。查清房屋权利人、坐落、 项目名称、房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规 划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年 份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建 (构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用份额等。
(三）森林、林木信息。针对林地使用权宗地，还应查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面 积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等内容。
答：不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、 宗地图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。
76. 不动产权籍调查成果有哪些，原有的调查成果是否可以继续用于现有不动产登记？
答：不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件 成果。包括不动产权籍调查授权委托书、权源资料、不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、房产分 户图等。凡在前期审批、交易、竣工验收等行政管理中经其他行 政职能部门和授权机构确认的且符合登记要求的成果，可继续沿用。
答：不动产权籍调查成果由不动产登记机构或授权机构进行 审核把关。不动产权籍调查成果一经登记，具备法律效力。审核确认的内容包括调查机构的资质、质量管理措施的落实、调查内 容的完备性等。
答：不动产权籍调查成果的审查主要采用室内外复核的方
法。
()应充分利用已有数据库、信息系统、办文系统、电子政务系统审查调查成果。
()应将调查机构提供的宗地图、海籍图和房产分户图的电子数据导入已有的权籍空间数据库，查看其与相邻的界址、地 物、地貌是否存在空间位置等矛盾。
()对权籍空间要素，如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。
()对调查成果存在的问题，应责成调查机构修改完善，直至成果合格为止。
答：根据省委省政府工作实施方案要求，不动产统一登记后采用国家2000坐标系。为推动该项工作，一是省厅与国家衔接，加快国家2000坐标系使用；二是要制定2000坐标系使用工作安 排和各类数据坐标转换的技术方案，并向有关单位发放统一的转换参数；三是启动全省各类测绘、土地、矿产等国土资源数据坐 标转换和系统更新工作。
答：按照《中共湖南省委办公厅湖南省人民政府关于印发 <湖南省不动产统一登记工作实施方案 > 的通知》（湘办发 〔2015〕43号）文件要求，对实施不动产统一登记前产生的权属纠纷，由原主管部门牵头负责，对实施不动产统一登记后因登记 产生的新的权属纠纷，由不动产登记机构牵头负责，其他相关部 门配合进行调处。因不动产审批产生的权属纠纷，以及不动产市场交易、农村土地承包经营权合同纠纷由相应的主管部门牵头负 责，其他相关部门配合进行调处。国家和省将研究制定不动产权 属纠纷调处的办法，在办法出台前，各地可以结合实际先行制定不动产权属纠纷调处暂行办法。