衡东县人民政府

行政复议决定书

东府复决字【2021】29号

申请人：董某

申请人：赵某

申请人：贺某

申请人：李某

被申请人：衡东县不动产登记中心

第三人：湖南厚道置业投资有限公司

四申请人董某、赵某、贺某、李某因对被申请人衡东县不动产登记中心不予办理不动产权利登记行为不服，于2021年11月30日向本机关提出行政复议，请求被申请人依法为申请人办理不动产权利转移登记。本机关依法受理后，将行政复议申请书副本和答复通知书送达被申请人，并通知第三人湖南厚道置业投资有限公司参加行政复议，被申请人在法定期限内向本机关提交了行政复议答复书及作出该行政处罚决定的依据。2021年12月10日本机关组织申请人、被申请人、第三人交换意见。本案现已复议终结。

申请人称：申请人与第三人湖南厚道置业投资有限公司2020年10月29日签订《洣水新城1号综合楼购买合同》，约定将第三人所有的洣水新城1号综合楼出售给申请人。申请人在合同签订后依约向第三人支付购房款，第三人将该不动产产权证书（"湘（2020）衡东县不动产权0002439号"）交付给申请人以便办理权利转移登记，该不动产证书记载权利人为"湖南厚道置业投资有限公司"，权利性质为"出让/商品房"。申请人从2020年11月至2021年11月期间多次向被申请人申请办理不动产过户登记手续，并提交了相应资料，且第三人也愿意配合办理，但被申请人一直拒不办理且不告知明确理由，故申请行政复议，请求县政府责令被申请人为申请人办理不动产权利变更登记。

申请人向本机关提供二份证据：

证据1、《洣水新城1号综合楼购买合同》；

证据2、"湘（2020）衡东县不动产权0002439号"不动产证书。

以上二份证据拟证明申请人与第三人不动产买卖行为合法，申请人符合办理不动产产权变更条件。

被申请人答复称：因买卖申请不动产登记应当由买卖双方共同申请，被申请人至今未收到案涉买卖双方共同提交的产权转移登记申请。申请人一方也未提供经备案的网签房屋买卖合同及买卖双方完税或者缴费凭证，申请人提供的资料不全，不能办理产权变更登记。第三人湖南厚道置业投资有限公司没有就案涉洣水新城1＃综合楼办理好商品房预（现）售许可证，该房屋不能对外网签，也无法网签，被申请人无法受理案涉不动产转移登记申请。

被申请人向本机关提供了一份证据：2021年12月2日衡东县房地产市场服务中心《证明》及湖南厚道置业投资有限公司洣水第一城建房红线图（1＃、2＃、3＃、4＃楼）。该证据拟证明：案涉1＃综合楼规划为"9班幼儿园"，并且没有办理商品房预（现）售许可证。

第三人陈述意见称：第三人是洣水新城1＃综合楼的不动产权利人，《洣水新城1号综合楼购买合同》是合法有效的合同，申请人已经支付了首期购房1200万元，第三人交付了不动产权利证书，该房屋买卖合同已实际开始履行。若解除该房屋买卖合同，第三人因资金紧张，无法在短期内退还申请人的购房款项。如政策允许，第三人仍然愿意继续履行《洣水新城1号综合楼购买合同》，在申请人支付完余下购房款后，第三人愿意配合办理不动产权利转移登记。

第三人向本机关提供了六份证据：

证据1、《洣水新城1号综合楼购买合同》；

证据2、《房屋租赁合同》；

证据3、《还款协议书》；

证据4、收据2张；

证据5、银行对账单回单7张；

证据6、银行业务回单（付款）1张。

以上证据拟证明第三人与申请人买卖案涉1＃综合楼并实际履行房屋买卖合同的事实，在无法办理产权转移登记情况下协商案涉房屋租赁及购房款转借款的相关事宜。

本机关查明：案涉洣水新城1＃综合楼总面积3777.29㎡，由第三人湖南厚道置业投资有限公司投资开发，2020年5月15日进行竣工备案登记。2020年5月18日第三人申请不动产所有权首次登记，被申请人衡东县不动产登记中心于2020年5月20日为第三人核发"湘（2020）衡东县不动产权0002439号"不动产证书，证书记载不动产权利性质为：出让/商品房，用途为：商服用地/商业服务。该房屋建成后未办理商品房预售许可证，亦未进行现售备案。

2020年10月29日四申请人与第三人签订了《洣水新城1号综合楼购买合同》，合同约定第三人以1360万元的价格将洣水新城1＃综合楼出售给四申请人，但该买卖合同未进行备案。合同签订后申请人依约定于2020年11月2日向第三人支付了首期购房款1200万元，第三人将"湘（2020）衡东县不动产权0002439号"不动产证书交付申请人。因申请人无法办理不动产权利转移登记，2020年11月3日申请人与第三人签订了《房屋租赁合同》，约定由申请人租赁1＃综合楼开办幼儿园，租赁期限为20年，装修期及筹备办学期间不计租金。2021年1月30日，第三人与申请人签订《还款协议书》，约定《洣水新城1号综合楼购买合同》因政策原因不能办理产权过户，第三人愿意全额退还申请人购房款1150万元。2021年3月，按照申请人的要求，第三人更换收款收据，将购房款1200万元中的1150万元换成"兹收到董某购房款转借款"，时间为"2020年11月2日"，其中的50万元换成"兹收到幼儿园（1＃综合楼）租赁保证金"，时间为"2020年10月29日"。2021年8月18日，第三人向董某退还70万元，余款至今未予以退还。

另查明：申请人一方自购房合同签订后，曾多次向被申请人咨询案涉房屋权利转移事宜，被申请人工作人员均进行了口头答复。本机关受理案件后，被申请人于2021年12月2日向申请人董某的代理人董某2送达《告知书》，告知申请人申请不动产转移登记应提交5项材料：1、不动产登记申请书；2、申请人身份证明；3、不动产权属证明；4、经备案的《衡东县商品房买卖合同》；、5、相关税费缴纳凭证。

本机关认为：申请人申请权利转移登记，应按规定提交相应的申请材料。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定："申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应根据不同情况，提交下列材料…（二）买卖互换、赠与合同；…（七）相关税费缴纳凭证；…不动产买卖合同应当依法备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同"。案涉洣水新城1＃综合楼的转让属于网签备案的适用范围，《洣水新城1号综合楼购买合同》未能进行备案，无法缴纳相关税费。因此，申请人无法提交经网签备案的房屋买卖合同及相关税费凭证，不符合办理不动产权利转移登记的条件。

被申请人工作人员在答复申请人登记咨询时，未及时一次性书面告知申请人应提交的申请材料，其办事程序存在一定瑕疵，被申请人在今后的工作中应加以改正。不动产转让合同的网签备案是不动产转让登记的前置条件，本案申请人在未进行不动产网签备案的情况下申请不动产转让登记，不符合不动产登记的法律规定，申请人的行政复议请求于法无据，本机关不予支持。根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（一）项的规定，本机关决定如下：

驳回申请人董某、赵某、贺某、李某的行政复议请求。

如不服本行政复议决定，申请人、第三人可在收到本复议决定之日起十五日内向衡阳市中级人民法院提起行政诉讼。

衡东县人民政府

二〇二二年一月十日