HDDR-2020-01010

东政办发〔2020〕7号

关于印发《衡东县城镇范围内不动产登记工作若干问题的处理办法》的通知

各乡镇人民政府，县直相关单位：

《衡东县城镇范围内不动产登记工作若干问题的处理办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

                                                      衡东县人民政府办公室  

                                     2020年5月13日

衡东县城镇范围内不动产登记工作若干

问题的处理办法

    为切实解决我县不动产统一登记过程中遇到的各类问题，平稳推进不动产登记工作，最大限度维护人民群众的合法权益，根据相关法律法规的规定，结合我县实际，特制定如下处理办法。

    一、基本原则

秉着“尊重历史、兼顾现实、方便群众、依法登记”的原则，处理我县城镇范围内不动产登记工作的若干问题。

    二、问题分类

    （一）超占面积的不动产登记

 1.小宗用地（2000平方米以内）土地使用权人超占土地总面积不超过20平方米，且超占面积和用地审批面积的百分比值在2％以内的；

2.大宗用地（2000平方米以上）使用权人超占土地总面积不超过60平方米，且超占面积和用地审批面积的百分比值在0.5％以内。

属出让地的，在权属无争议且符合规划的情况下，可取出让合同单价和办理登记时所在地基准地价两者中的较高价补缴土地出让金，再按其实际面积办理不动产登记。

3.其它超占面积的情形，经相关部门依法处理后，办理不动产登记。

    （二）历史登记数据与实际数据，因测量技术引起面积差异的不动产登记问题

在换发不动产权证过程中，红线范围内实测占地面积与原土地使用证记载面积不一致的，以实测占地面积为准。实测占地面积大于原土地使用证记载面积的，按第（一）条“超占面积的不动产登记”相关规定处理。

    （三）关于不同地块统一规划统一建设后，土地合并的处理办法

 1.相同土地权利人相邻地块合并，在用途一致的情况下土地可以合并，合并后整宗地的土地使用年限按本办法第（八）条“土地出让年限不一致的不动产登记”规定执行。

2.不同土地权利人相邻地块合并，在用途一致的情况下采取以下方式办理：权利人之间订立土地合并协议，县自然资源局重新出具规划红线后，由土地权利人提出申请将相邻宗地合并为共用宗，县不动产登记中心根据以上资料为其办理土地合并变更登记。

3.土地权利人相邻地块不同用途的土地，经批准后统一规划统一建设的，按以下办法处理：

（1）自然资源局核定该地块的用途；    

（2）根据核定的土地用途，申请办理土地变更手续，统一使用期限，按市场评估价格由权利人补缴土地出让金、契税后，办理并地后的不动产登记。

   （四）城镇周边已建成使用，无权属纠纷但无相关手续的历史用地（用房）的不动产登记

1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前建成的，根据《确定土地所有权和使用权若干规定》可以确定其土地性质为国有的用地（用房），可以按国有划拨土地进行登记；土地使用者为单位且无规划手续的，按土地使用现状确定用途；土地使用者为个人的，登记用途为住宅。

1.1982年5月前已建成使用的，凭登记申请书、购地协议（或相关历史证明材料）、社区和当地政府证明等申请材料，可办理不动产登记；1982年5月至1986年12月31日前建成，依照有关规定已进行清查、处理的，凭登记申请书、清查处理文书（或相关历史证明材料）、社区和当地政府证明等申请材料，可办理不动产登记。

2.有相关历史文件证明确系1987年《中华人民共和国土地管理法》实施前建成，但之后进行了改建，未办理城市规划手续又符合城市规划的，凭申请材料（含购地协议或其它历史证明材料）、社区和当地政府证明等材料，经县自然资源局现场调查并处理后，可申请办理不动产登记。

3.权属界线不清晰等原因需要公示的，在县自然资源局门户网站及其所在地进行公示，公示无异议后予以登记。申请转为出让地的，补签出让合同，按办理登记时所在地评估价的45％补缴土地出让金。

    （五）改变土地出让合同中规划设计条件的房地产开发项目的不动产登记

1.1990年4月1日（不含）前建成的房地产开发项目，无规划的，以建设现状确定规划条件。

2.1990年4月1日（含）至2008年1月1日（不含）期间，在城市规划区范围内开工的没有规划许可或与规划许可内容不符的建设项目，由申请人提供相关规划材料，在不影响城市近期规划的情况下，由自然资源部门按现状确认、出具规划证明材料。

3.2008年1月1日（含）至2016年7月18日，在不动产统一登记实施前存在违反规划条件，违规竣工验收等违法情况，登记继续办理，其违法情况由县人民政府责成相关部门依法处理。

   （六）有房屋产权证书无土地权属证书的不动产登记

1.房改房、集资房、经济适用房等有房屋产权证书无土地权属证书的不动产登记。

（1）原单位有土地使用证的，原单位需要进行土地分宗、分户登记的，原单位应积极配合做好宗地分割和国有建设用地使用权转移登记工作；不需要进行分宗、分户登记的，按实际建筑面积和建筑占地面积（建筑物正投影面积的比例）将土地分摊到户，并根据原土地使用证登记的土地性质直接办理不动产登记，登记用途为住宅。原单位无土地使用证且土地权属无争议的房产，由用地单位牵头，收集相关资料，出具同意土地分摊的意见后，按相关程序办理登记。原单位已不存在的，由继承单位或现主管单位牵头负责收集相关资料。

（2）上述原土地使用证登记土地性质为划拨、用途为住宅的权利人，发生转让或申请转为出让地的，可按办理不动产登记手续时县人民政府公布的房屋所在区位基准地价的45％，到衡东县不动产登记中心补缴土地出让金，按出让性质办理不动产登记手续。

2.属商品房已办理了土地使用权总证及房屋分户权证，原则上应由开发商申请办理完善用地手续，但土地使用总证遗失或开发商拒不提供上地使用总证办理土地分摊证，且购房户申请登记的，由县自然资源局在其门户网站公告，公告期15个工作日无异议后注销原土地使用权总证，再按程序办理不动产登记。

开发商未缴清土地价款或相关税费的，由开发商补缴；开发商拒绝补缴土地价款或相关税费的，县人民政府有关职能部门依法查处，涉嫌犯罪的移交司法机关处理；开发建设单位已被吊销营业执照或已注销且无继承单位的，登记依据由联席会议按一事一议原则处理。

3.其它已办理房屋权证，但不能提供合法土地权属来源资料的，在国有建设用地上建造的房屋由相关职能部门按有关法律法规处理后，办理不动产登记；

不得为“小产权房”办理不动产登记。

    （七）房产已转让、地产未转让，但土地来源合法的不动产登记    

无产权纠纷且有土地使用权证，但土地未随房产同步转移的，现有房屋权利人可持原权利人的土地证原件单方申请办理权利主体一致的不动产登记；无法提供原土地证原件的，由现房屋权利人发表遗失作废声明，在县自然资源门户网公告15个工作日无异议后，按现有房屋权利人办理不动产登记。无产权纠纷无土地使用权证但有土地权属档案，且房产已转让的，按现有房屋权利人办理不动产登记。性质为划拨的未同步转移的土地，须按有关规定补缴土地出让金，办理土地出让手续后再办理不动产登记。

    （八）土地出让年限不一致的不动产登记

    同一项目中宗地土地性质相同、出让或使用年限不一致的，可以本项目中宗地出让或使用年限最长的为标准，补缴土地出让金后统一年限；也可根据权利人的书面承诺，按项目宗地出让或使用年限最短的为标准，统一出让年限。

    （九）国有土地上私人建房或联建房，建筑面积超过规定，建房无施工许可、竣工验收，部分已做司法鉴定的不动产登记问题

    已经原县控违办处理结案，并将处理意见送县住建局登记造册的，由住建局出具书面意见，可按原县控违办处理意见申请办理登记。其它情况，仍须报县住建局处理后，申请办理登记。

    （十）无土地权属证，以房屋产权证进行抵押的不动产登记  

    不新增办理只有房屋产权证的抵押登记。对原没有土地证，已经以房屋产权证抵押贷款并申请注销的，重新权籍调查后再办理注销登记。

（十一）国有建设用地使用权转让与闲置土地或分割变更（转移）的不动产登记

1.将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。

2.因自身原因造成的闲置土地不得办理抵押登记或变更（转移）登记，是否闲置由县自然资源局确认；因规划调整等政策原因造成的土地闲置，经县自然资源局核查审批后，可办理抵押登记或变更（转移）登记。

3.新增出让土地因分割申请变更登记或转移登记的，经县自然资源局审批后，不动产登记机构可受理不动产登记。

（十三）地下建筑物的不动产登记问题

1.地下建筑物，是指利用城区国有建设用地地表使用权规划设计建筑标高±0以下空间，依法批准建设的永久性建筑物（结构层高在2.2米及以上），包括结建地下建筑物和单建地下建筑物。结建地下建筑物共享地表使用权，土地性质、用途、年限与地表使用权一致，不记载分摊土地面积。单建地下建筑物占用空间按建设用地使用权（地下）处理、登记。

2.合法建设的地下建筑物所有权及建设用地使用权属于建设单位，结建地下建筑物可与地表上的建筑物一体申请首次登记，也可单独申请首次登记，依法出售、赠予的，不动产权利随之转移。

3.不动产统一登记前已办理了地下建筑物所有权初始登记、转移登记及国有建设用地使用权初始登记、转移登记的，登记继续有效，直接换发地下建筑物不动产权证书。

4.对于土地出让合同未明确约定地下空间使用条件而经规划批准建设的地下空间，不再要求建设单位补签地下空间使用合同，不再要求补交地下空间土地出让金，直接办理地下建筑物不动产首次登记、转移登记。

5.属于人防工程的地下建筑物，不动产权按照“谁投资、谁受益、谁维护”原则由建设单位管理。

6.申请地下建筑物不动产首次登记的，除一般首次登记需要的材料外，建设单位还须提供下列材料：

（1）地下建筑物作为人防工程报建的，需提供人防工程规划资料（含图件）及人防行政管理部门参与的综合竣工验收资料（含图件）；未作为人防工程报建的，需提交人防工程异地建设审批书及异地建设费缴纳凭据；

（2）属于消防单独验收的，需提供地下空间消防验收合格证明材料；

（3）地下建（构）筑物不动产权籍调查成果（含一体化测绘报告）。

7.地下建筑物及建设用地使用权登记的权籍调查，按以下情况处理：

（1）建设用地使用权已经确权登记的，原则上继续沿用原权籍调查成果，不再调整宗地范围；未确权登记的，按照土地出让合同或者划拨决定书中载明的范围，结合地表实际使用情况确定宗地范围。

（2）地下建筑物的权属范围，按照竣工规划验收文件载明的地下空间设施外围所及的范围确定。地下建筑物按照经规划部门审核确认的基本单元予以登记，自然资源局未确认的，在建设单位不能私自封闭的基础上按现状登记。基本单元可以是权属界线封闭的地下空间，也可以是层、套、间等有固定界限的部分。

（3）结建地下建筑物可以与地面建筑物共同组成一个自然幢或逻辑幢；分期开发验收的地下建筑物，可以合理划分自然幢，也可以划分逻辑幢。

    （十四）关于综合用地使用年限的不动产登记问题

在《土地利用分类标准》（GB/T21010—2007）（2007年8月10日）颁布以前，已办理出让手续且出让合同确定土地用途为“城镇混合住宅用地（综合用地）”的，使用年限仍按50年登记。申请人要求调整实际用于住宅部分土地使用年限的，经有关部门批准并补缴土地出让金后，可自原出让合同签订之日起调整出让年限（不得超过最高年限70年），同时，应将原用途在不动产登记簿上记载。

（十五）土地为划拨性质的个人自建房首次登记时土地无划拨决定书的不动产登记

 历史已批准的，用地审批单、建设用地批准书或用地规划许可证可作为划拨土地权属来源依据办理不动产登记。新增的以划拨决定书作为土地权属来源依据。

（十六）关于个人自建房缺失房屋竣工材料的不动产登记

  2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》实施前建成的个人自建房与建筑面积在300平方米以下的个人自建房,以权籍调查结果和当事人书面承诺方式作为房屋已竣工的材料。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》实施后的个人建房与建筑面积在300平方米以上的个人建房，以竣工验收备案表、住建部门出具的房屋已竣工的材料或司法安全鉴定作为房屋已竣工的材料。

（十七）关于建筑工程竣工后，土地检查核验问题的处理

土地核验结果作为不动产登记收件材料，2008年1月3日《国务院关于促进节约集约用地的通知》国发〔2008〕3号文件前已建成个人自建房屋，权籍调查时核实建设用地批准、原出让合同红线范围和建设工程规划许可手续，未超红线和容积率的，可不通过土地核验，直接予以办理不动产登记。超出的，报自然资源局处理。

（十八）关于县城范围内原村民宅基地的登记问题

县城范围内成建制转为“农转非”居民转制前在原农村集体经济组织内合法取得的宅基地，尚未办理土地登记的，凭原批准手续，经自然资源局审核后直接登记为国有划拨土地，用途为住宅；原已登记为集体土地的，经自然资源局审核后，可变更登记为国有划拨土地，用途为住宅。

    三、适用范围及其它规定

本办法适用于因历史原因，在我县国有土地上建设的，产权不完整或因土地、规划、建设等手续不全而无法进行登记的用房用地或其它房地产项目。

本处理办法自印发之日起实施，如法律、法规、政策另有规定，从其规定。

抄送：县委各部门、县人武部、县人大办、县政协办、

县人民法院、县人民检察院

衡东县人民政府办公室             2020年5月13日印发