各村(社区)、驻镇单位：

为进一步加强和规范农村宅基地审批管理，节约集约使用土地，切实保护耕地，维护农民权益，推进美丽乡村建设和乡村振兴战略实施，根据我镇实际情况，现将《吴集镇建房审批方案》下发给你们，请严格遵照执行。

吴集镇农村建房审批实施方案

为认真贯彻落实《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》、《湖南省农村住房建设管理办法》、《衡阳市农村宅基地改革和管理工作实施方案》和《衡阳市农业农村局衡阳市自然资源局关于进一步规范农村宅基地审批管理的实施细则》《衡东县农村宅基地建房审批管理办法》等文件精神和相关法律法规规定，进一步加强和规范农村宅基地审批管理，节约集约使用土地，切实保护耕地，维护农民权益，推进美丽乡村建设和乡村振兴战略实施，现结合我镇实际，特制定本方案。

一、明确责任主体

乡镇人民政府为农村村民建房审批、监管第一责任单位，具体负责农村住房建设的管理、监督和服务工作。乡镇建立多部门内部联动的联审联办制度。负责审核批准农村村民住宅用地；其中占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定办理农用地转用审批手续。

二、加强村庄规划和国土空间用途管控

（一）严格实施村庄规划。宅基地的选址及规模应符合经依法批准的村庄规划，未经法定程序不得擅自修改村庄规划。依法加强村庄规划编制审批管理，编制和修改规划要强化村民主体和党组织、村民委员会主导作用，动员、组织和引导村民积极参与村庄规划的编制工作，协商确定规划内容。村庄规划批准实施之前，在与生态保护红线及现行的乡级土地利用总体规划不冲突的情况下，宅基地规划管理可参考现行美丽乡村规划等规划，实行一事一议制度，确保与即将编制的“多规合一”实用性村庄规划做好衔接。

（二）强化国土空间用途管控。农村村民建设住宅要与旧村改造、土地整治相结合，优先利用村内空闲宅基地、空闲建设用地和未利用地。严禁新增宅基地占用农用地特别是耕地和永久基本农田。

三、农村宅基地申请条件

（一）农村村民符合下列条件之一的，可以向本村集体经济组织或村民委员会申请使用宅基地:

1.本集体经济组织成员具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

2.无住房或者现有住房面积低于当地政策标准的；

3.现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

4.原有住房因灾毁需要重建的；

5.因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

6.因现有宅基地生活基础设施不齐全，自愿退出原宅基地，搬迁到人口聚居地新建的；

7.法律、法规、规章规定的其他情形。

（二）农村村民有下列情形之一的，不予批准申请建房：

1.不是本集体经济组织成员的；

2.不符合国土空间规划、村庄规划的；

3.不符合“一户一宅”规定或者不具备立户条件的；

4、原有农村宅基地上的住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营等其他用途的；

5、所申请的宅基地存在权属争议的；

6、已参加集中建设住宅或原有住房被征收已进行征地拆迁安置及预拆迁安置的；

7.因户籍变动，在原集体经济组织有住房的；夫妻共有一处宅基地，虽已分户再申请农村宅基地的；夫妻双方户口不在同一集体经济组织，其中一方已有农村宅基地的；

8、法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

多子女家庭父母应与其中一个有本集体经济组织成员资格的子女共同拥有一处宅基地，独生子女家庭不得分户另行申请宅基地。

（二）申请面积标准

1.宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建房申请使用宅基地用地，其面积不得超过以下标准：

涉及占用耕地的最高不超过130平方米；

使用耕地以外其他土地的最高不超过180平方米；

全部使用村内空闲地和原有宅基地的最高不超过210平方米；

使用多种类型土地的，按以上土地类型的比例进行计算最大用地面积。

农村村民在原有宅基地上改建或重建住宅，其原有宅基地面积超过本实施细则规定标准的，用地面积可按本实施细则规定标准适当放宽，但最高不得超过百分之十五。

（三）申报材料

申报办理宅基地用地审批手续时，村集体经济组织或村民委员会应向乡农村宅基地联合审批窗口报送以下申报材料（一式三份）：

1.村民小组建房会议记录

2.衡东县农村宅基地和建房（规划许可）申请表

3.衡东县农村宅基地使用承诺书

4.衡东县农村宅基地和建房（规划许可）公示表

5.衡东县农村宅基地和建房（规划许可）审批表

6.申请人身份证和家庭成员户口簿

7.住宅建设工程设计方案或者政府职能部门提供的设计图

8.法律、法规、规章规定的其他材料

四、农村宅基地申请程序

1.村民申请。符合申请条件的村民，应当填写《衡东县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，签署《衡东县农村宅基地使用承诺书》，提交相关申请要件，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。

2.小组公示。村民小组在收到申请后，应提交村民小组会议讨论并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示，公示期不少于7个工作日。

3.村级审查。对公示后收到的意见，应当予以核实处理。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村民委员会（村级组织）审查。村民委员会重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。

4.报送乡镇。审查通过的，由村民委员会在《衡东县农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署意见，连同申请人提交的其他相关资料一并在5个工作日内报送镇人民政府。

五、农村宅基地审批流程

1.部门联审。镇人民政府自收到村民委员会上报的村民申请建房相关材料之日起5个工作日内，将组织农业综合服务中心、自然资源和生态环境办公室审查人员进行现场踏勘、资料审核。农业综合服务中心负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示等,并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源和生态环境办公室负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求,是否取得用地计划；涉及占用农用地的,是否办理了农用地转用审批手续。涉及林业、水利、电力、公路等部门的，要及时征求意见。

2.乡镇审批。镇人民政府根据各部门联审结果，对农村村民宅基地申请召开党政联席会联合审批，每月至少研究一次。经审核认为宅基地申请和用地审批符合条件、报送材料完备的,自联审合格之日起，在5个工作日内予以批准,发放《农村宅基地批准书》和乡村建设规划许可证,并将审批情况书面报县农业农村、自然资源等部门备案。

经联审不符合宅基地和用地审批申请条件的，镇人民政府将在5个工作日内依法答复申请人,并说明理由；属报送材料不完备的,在3个工作日内一次性告知申请人。

宅基地审批和规划许可手续应同时申请、同步审批、同时核发。其中涉及农用地转用的，依法办理审批手续才能核发宅基地审批和规划许可手续。

3.定位放线。镇人民政府将在建房申请人办理完毕宅基地和规划许可审批手续后5个工作日内，组织乡镇农业综合服务中心、自然资源和生态环境办公室和村民委员会人员到现场进行免费定位放线。定位放线后，建房申请人方可开工建设。

4.竣工验收。房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知村民委员会，并提出用地和规划核实申请。村民委员会汇总上报镇人民政府，镇政府在收到核实申请后5个工作日内，及时安排乡镇农业综合服务中心、自然资源和生态环境办公室工作人员到场检查核实。核实符合农村宅基地和建房（规划许可）要求的，出具核实证明。

5.确权发证。核实符合农村宅基地和建房（规划许可）要求的，由村民委员会统一上报镇人民政府并存档，在村民房屋验收合格后由本人申请，再按照不动产登记规定要求办理不动产登记。

六、农村宅基地审批服务与使用管理

(一)严格落实宅基地规划用途管制。按照相关土地利用规划实施要求，严格落实规划用途管制。鼓励和引导村民到规划建设区范围内按用地限额标准重新选址建房。

（二）规范农村宅基地申请管理。农村集体经济组织或村民委员会应建立农村宅基地申请管理台账，规范农村宅基地申请台账管理。在符合规划的条件下，村民改扩建住房，现有宅基地用地面积超过限额标准规定的，改扩建住房的宅基地面积按照规定限额标准执行;未达到规定限额标准的，在不超规定限额标准条件下，可申请增加宅基地面积，依法办理宅基地使用审批手续。受现有宅基地面积限制，又不能拓展，改扩建难以保障基本住房功能的，村民可申请另址建房。涉及另行选址新建住宅的，按“一户一宅”原则要求，申请宅基地的村民须与本村集体经济组织或村民委员会签订退出原有宅基地的协议。对村民按照协议退出的宅基地，交由村集体经济组织或村民委员会根据村土地利用规划确定的用途进行处置，统筹安排、合理利用。

(三)加强宅基地审查报批服务。镇人民政府建立多部门联合审查审核机制，提升为民便民服务质量，实现宅基地审批的高效、快捷。在宅基地审批过程中，农村宅基地联合审批部门必须要做到“三到场”，即:受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等;宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地，明确建设时间;村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。

(四)积极主动公开审批信息。镇人民政府要按照政府信息公开规定，批准农村宅基地用地后，应及时主动将宅基地审批信息公示，接受社会公众和村民监督。

(五)加强宅基地批后管理。宅基地经依法批准后，镇人民政府和村集体经济组织或村民委员会，应加强宅基地使用、建设的全程监督管理，特别是前期开建工作的管理，村集体经济组织或村民委员会要将农户开建情况及时报农村宅基地联合审批窗口，实行跟踪建设，把违法违规问题消除于萌芽状态。农村宅基地联合审批部门、村(组)干部、相邻土地使用权人、宅基地使用权人，按照批准的用地面积、规划位置和宅基地申报现场勘查情况，划定宅基地用地位置和四至，做好现场工作记录或录音录像，指导村民按照批准面积和要求使用土地。

(六)做好宅基地登记发证工作。农村村民住房建设竣工并经验收合格后，应及时办理不动产登记。办理不动产登记时，应提交《农村宅基地用地批准书》房屋竣工验收材料、土地房屋测绘成果等相关资料。对涉及另行选址新建住宅的，应按规定注销原宅基地产权登记后，方可申造新宅基地不动产登记。

(七)建立宅基地退出激励机制。镇人民政府应建立宅基地退出激励机制，鼓励农民腾退多余的宅基地。对腾退出的宅基地交由村集体经济组织或村民委员会处置，可统筹安排给符合条件、有建房需求的本村村民使用，或用于农村公益事业、公共设施建设，或通过联营、入股等方式支持农村新产业、新业态促进农村经济可持续发展。

七、落实保障措施

(一)强化部门工作责任。镇人民政府负责本行政区域内农村宅基地用地的监督管理，承担农村宅基地用地审查报批、核发《农村宅基地用地批准书》，以及农村宅基地用地所涉及的农用地转用报件的组织、申报等工作，依法查处农村宅基地违法违规行为。农服中心、村管、林业环保、水务、供电、交管等部门，依照各自职责，共同做好农村宅基地管理的相关工作。

(二)建立共同责任机制。镇人民政府建立健全农村宅基地共同监督管理制度，落实管理责任，共同遏制农村宅基地违法违规行为。同时加大土地管理和农房建设的法律法规和政策的宣传解读，提高村民依法用地、节约集约用地和保护耕地意识和自觉性，建立“疏堵结合”的长效管理机制，落实宅基地审批监管和使用管理责任。对所有村（社区）干部在农村宅基地管理工作中因工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的违法违纪行为按职权职责落实到人，移送县纪委监察严肃追责问责；涉嫌犯罪的移交司法机关追究法律责任；给当事人造成一定经济损失的，承担相应的赔偿责任。

本办法在实施过程中如与上级法律政策相冲突，以上级法律政策为准。