各村（社区）：

经党委政府研究同意，现将《石湾镇农村住房建设审批管理实施方案》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

                                  石湾镇人民政府

2024年4月8日

石湾镇农村住房建设审批管理实施方案

为加强农村宅基地管理，规范农村住房建设审批程序，保障农村住房建设安全，维护农村村民的基本居住权益 ，引导农村村民依法依规、合理有序建设住宅，节约集约利用土地，推进乡村振兴战略实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国水法》《中华人民共和国防洪法》《中华人民共和国文物保护法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》《建筑工程施工许可管理办法》《湖南省居民自建房安全管理若干规定》《湖南省农村住房建设管理办法》《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强农村住房质量安全监管的通知》和《衡阳市农村村民住房建设管理条例》等法律、法规和政策规定，结合我镇实际，制定本办法。

一、指导思想

全面贯彻落实党的二十大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，按照中央深化农村土地制度改革的总体要求，以保障和维护农民宅基地权益为出发点和落脚点，以节约集约利用为导向，以一户一宅、公平公正、党委领导、群众参与、村民自治为原则，以宅基地有偿使用、有序退出为突破口，坚持问题导向和底线思维，积极探索农村宅基地管理新机制，摸索出一条“职责明确、管理规范、布局合理、保障权益、节约高效、和谐秀美”的农村宅基地管理新路子，全面提升农村宅基地管理水平。

二、组织领导

农村宅基地建房由乡镇人民政府统一受理，镇农业综合服务中心、自然资源和生态环境办公室、城建办、行政执法大队联审联办。为加强组织领导，下设石湾镇农村住房建设管理工作专班，具体组员如下：

组  长：许 娟

副组长：文洪伟、李 斌

成  员：刘 兴、曾荣麟、谭艳春、陈庭威、何一平、阳伟平、陈 敏

三、基本原则

（一）符合规划原则。农村宅基地建房必须符合国土空间规划、村庄规划以及用途管制，坚持先规划后建设，切实发挥规划的控制和引导作用。

（二）节约集约、占补平衡原则。农村村民住房建设应尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地，控制新增建设用地规模，不得突破县域城乡建设用地规模指标，村庄建设用地指标不得突破村庄规划确定的村庄建议用地规模。

（三）严格审批原则。严格规范审批管理，实行年度总量控制，做到带图审批、按图施工，先批后建，持证动工，未经批准不得擅自动工建设。

（四）分级管理原则。严格按照“村民申请，村委初审，乡镇联审、县级备案”的分级管理模式进行管理。

四、申请条件

（一）农村村民符合下列条件之一的，可以申请建房：

1.本集体经济组织成员具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

2.无住房或现有住房面积低于当地政策标准的；

3.现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

4.原有住房因灾毁需要重建的；

5.因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

6.因现有宅基地生活基础设施不齐全，自愿退出原宅基地，搬迁到人口聚居地新建的；

7.法律、法规、规章规定的其他情形。

（二）有下列情形之一的，不予批准：

1.不是本集体经济组织成员的（引导跨镇、村集中居住的除外）；

2.不符合国土空间规划（土地利用总体规划）、村庄规划的；

3.不符合“ 一户一宅 ”规定或者不具备立户条件的；

4.原有农村宅基地上的住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营等其他用途的；

5.所申请的宅基地存在权属争议的；

6.已参加集中建设住宅或原有住房被征收已进行征地拆

迁安置及预拆迁安置的；

7.因户籍变动，在原集体经济组织有住房的；夫妻共有一处宅基地，虽已分户再申请农村宅基地的；夫妻双方户口不在同一集体经济组织，其中一方已有农村宅基地的；

8.法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形；

9.多子女家庭父母应与其中一个有本集体经济组织成员资格的子女共同拥有一处宅基地，独生子女家庭不得分户另行申请宅基地。

（三）宅基地面积标准：

农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积包括住房和附属用房以及庭院等用地。农村村民每户宅基地面积标准涉及占用耕地的，最高不超过一百三十平方米；使用耕地以外其他土地的，最高不超过一百八十平方米；全部使用村内空闲地和原有宅基地的，最高不超过二百一十平方米。使用多种类型土地的，按以上土地类型的比例进行计算最大用地面积。

（四）规范申请应提供下列资料：

1. 村民小组建房会议记录

2. 衡东县农村宅基地和建房（规划许可）申请表

3. 衡东县农村宅基地使用承诺书

4. 衡东县农村宅基地和建房（规划许可）公示表

5. 衡东县农村宅基地和建房（规划许可）审批表

6. 申请人身份证和家庭成员户口簿

7. 住宅建设工程设计方案或者政府职能部门提供的设计图

五、选址管理

第六条农村住房建设必须符合国土空间规划（土地利用  总体规划、村庄规划），位于自然保护区、文物保护区、历史文化名村等区域的还应符合相关保护规划。按照“农户自愿、方便生产、符合规划、节约土地 ”的原则，鼓励村民到农村集  中居住点建房。住房建设涉及占用农用地、生态公益林等地类的应当先办理相关转用手续。

第七条农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积包括住房和附属用房以及庭院等用地。农村村民每户宅基地面积标准涉及占用耕地的，最高不超过一百三十平方米；使用耕地以外其他土地的，最高不超过一百八十平方米；全部使用村内空闲地和原有宅基地的，最高不超过二百一十平方米。使用多种类型土地的，按以上土地类型的比例进行计算最大用地面积。

第八条农村村民住房建设选址应当符合村庄规划，避开 地质灾害、洪涝灾害、地下采空等危险区域，严格控制切坡建房。

（一）禁止在下列区域建房：

1.永久基本农田区域；

2.饮用水水源一级保护区；

3.河道湖泊管理范围；

4.在公路沿线住房建设的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为国道不少于 20 米、省道不少于 15 米、县道不少于 10 米、乡道不少于 5 米。在高速公路沿线住房建设的，其房至边缘与高速公路隔离栏的间距不少于30米，在铁路线路安全保 护区范围、在机场周边住房建房的应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定。

（二）法律、法规规定的其他禁止建房区域。

第九条农村住房建设确需切坡临崖的，须在县自然资源 部门、乡镇人民政府及村（社区）委员会的监督和指导下，在切坡和临崖位置实施保护治理工程，坚持先治理后建房，签订《切坡建房承诺书》。县自然资源部门、乡镇人民政府及村（社区）委员会现场验收放线后，方可建设住宅。

六、审批管理

“限额”以上是指楼层在3层及以上、工程投资额在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的农村住房建设。其他农村住房建设简称为“限额”以下农村住房建设。

（一）“ 限额 ” 以下农村住房建设审批管理：

1.村民申请。符合申请条件的村民 ，以户为单位向所在村 （社区） 委员会提出书面申请，填写《农村宅基地和建房（规 划许可）申请表》《农村宅基地使用承诺书》《村民住宅建设质量安全责任承诺书》，提供身份证、户口簿的复印件。

2.村民小组初审。村（社区）委员会收到申请15日内安排村民小组到现场查看，并组织召开村民小组会议讨论申请理由、拟用地位置、拟建住宅层数和面积等情况，经会议同意后，由村民小组组长签署同意意见，并将申请资料、村民小组会议记录等材料交村（社区）委员会审查。

3.村（社区）委员会审查。村民小组将相关材料递交村（社区）委员会审查（村民委员会重点审查提交的材料是否真实有效、建房申请户是否为村集体经济组织成员、拟建房用地是否符合村庄规划、是否符合“ 一户一宅 ”、是否征求建房用地相邻权利人意见等）。

未通过审查，或申请的拟建房用地权属存在争议、经村（社区）委员会调查核实不具备申请条件的，村（社区）委员会应将申请材料在审查完成后5日内退回建房申请人并告知原因。建房申请人有异议可在15日内向乡镇人民政府申请核查，乡镇人民政府应当在 20日内予以答复。

4.乡镇现场踏勘。乡镇人民政府收到村（社区）委员会上   报的村民建房申请资料后，应当于5个工作日内组织乡镇相关   部门进行现场踏勘和测绘，踏勘前建房申请人可从乡镇人民政府提供的住宅建筑设计图集中选定图纸、风貌。如不在图集中选定，也可由建房申请人自行选择具备资质的技术单位绘制图纸，在踏勘时一并提交乡镇人民政府备案。参与现场踏勘人员和相关负责人在《农村宅基地和建房（规划许可）踏勘审批表》中出具明确的意见，对需要其他部门核实情况的，相关部门应当核实并出具明确意见，并将村民建房信息录入《湖南省农村住房规划建设管理信息平台》。

5.乡镇审批。乡镇农业综合服务中心收集申请表、承诺书、 户口簿、村民小组会议记录、图纸、施工队伍资质审查表、审批表等相关材料后，形成“ 一户一册 ”档案资料，提交乡镇党政联席会议进行审批，并形成会议纪要。联席会议通过的，乡镇人民政府按程序批准核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。联席会议不通过的，应当于5个工作日内向建房申请人出具不予批准的正式文书进行告知（附件8）。宅基地审批和规划许可手续应同时申请、线上办理、同步审批、同时核发。其中涉及农用地转用的，依法办理农转用审批单后再进行办理《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。

（二）“ 限额 ” 以上农村住房建设审批管理

“ 限额 ” 以上农村住房建设除办理本条第一款农村住房建设审批管理手续外，还应按以下程序审批：

1.施工许可 。“ 限额 ” 以上的新建、改（扩）建、重建农村住房建设，须纳入基本建设程序管理，向县自然资源部门申请办理《建设工程规划许可证》。建房申请人或代办工作人员凭《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》和《建设工程规划许可证》等相关资料 ，向县住建部门申请核发《建筑工程施工许可证》。

2.勘察设计。建房申请人应委托具备相应资质的勘察单位进行地质勘察并出具勘察报告。由县住建部门提供符合方案设计深度要求的设计图集，免费供建房申请人选择。建房申请人也可自行委托有资质的设计单位进行设计，设计图纸须加盖设计单位出图专用章并经有资质的设计人员签字认可，设计费用自理。

3.施工图审查。建房申请人或代办工作人员向县住建部门提出申请，提供勘察报告、施工图设计文件等资料，县住建部门在受理申请后5个工作日内组织专家对图纸进行评审，及时反馈评审意见，符合评审要求的， 出具相关勘察设计审查意见。选用县住建部门提供的设计图集的，对选用图集的施工图部分直接予以认可，仅对地基基础等未选用图集部分进行审查， 审查合格后县住建部门予以备案。农村住房建设应当执行现行技术标准和要求，鼓励使用绿色环保节能建筑材料 、采用装配式建筑技术，鼓励自主配套建设无害化厕所。

4.申请办理《建筑工程施工许可证》须满足以下条件：

（1）已经办理该建筑用地批准手续；

（2）已经取得《建设工程规划许可证》；

（3）已经确定具备相应资质的施工企业和项目负责人；

（4）施工图设计文件已按规定进行审查。

（三）定位放线

农村宅基地用地手续完善后，建房申请人应当委托建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并将签订的施工合同、农村住宅质量保修书、村民住宅建设质量安全责任承诺书等材料报送至乡镇人民政府负责城建工作的工作人员办理开工信息登记，再提出放线定桩申请。乡镇人民政府收到申请5个工作日内会同村（社区）委员会和测绘技术单位、施工方到现场进行定桩放线，设立《农村村民新建住宅公示牌》，公示牌设立后方可开工建设。

六、建设管理

第十一条   农村住房建设手续完善后，建房申请人应当购买人身意外、安全生产责任等保险。“ 限额 ”以上农村住房建设必须委托有资质的建筑施工企业进行施工，有条件的可以委托监理进行工程全过程管理。

（一）定位放线。农村宅基地用地手续完善后，建房申请人应当委托建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的 建筑施工企业施工，并将签订的施工合同、农村住宅质量保修 书、村民住宅建设质量安全责任承诺书等材料报送至乡镇人民 政府负责城建工作的工作人员办理开工信息登记，再提出放线

定桩申请。乡镇人民政府收到申请5个工作日内会同村（社区）委员会和测绘技术单位、施工方到现场进行定桩放线，设立《农村村民新建住宅公示牌》，公示牌设立后方可开工建设。

（二）基槽（桩）验收。建房申请人在基槽（桩）建设完工后向乡镇人民政府申请基槽（桩）验收，乡镇人民政府收到申请后5个工作日内会同村（社区）委员会和测绘技术单位、施工方进行基槽（桩）验收。基础施工到正负零后，乡镇人民政府根据建房申请人的申请，组织测绘技术单位进行正负零复核测量。

（三）建设监管。乡镇人民政府、村（社区）委员会在巡查过程中对建设是否符合建筑设计图、乡村建设规划许可、建设工程规划许可、施工技术标准规范等内容进行监管。县自然资源部门将对建设是否符合建设工程规划许可等要求进行巡查监管。

（四）质量安全监管。按照“乡镇负责日常巡查监管、县住建部门负责质量安全抽检”的模式，对建房户、施工单位行为以及工程实体质量、施工安全进行监督。乡镇人民政府要认真落实农村住房建设全过程的巡查监管主体责任，实行选址踏 勘到场、定点放线到场、基坑基槽验收到场、工程重要节点到 场、主体结构完工到场、竣工验收到场等“六到场”制度以及日常不定期检查登记制度，对每个阶段检查做好台账资料，发现违法建设行为，应立即下达书面停工通知书，并严格依法处置。

1.“ 限额 ”以下新建农村住房建设质量安全监管。乡镇人民政府负责质量安全监督管理工作。县住建部门每年将对全县新建农村住房随机抽查不少于当年新建总量的20%，集中抽查不少于2次，对发现的问题及时交由属地乡镇人民政府督促整改到位。乡镇工程专业技术人员要采用目测、检测仪器等方法对工程施工质量和安全进行检查。重点检查是否符合施工图、工程建设强制性标准要求；检查关键工序和重要部位施工作业面施工质量；抽查现场搅拌混凝土、砂浆和预拌混凝土的质量控制情况；抽查施工现场脚手架搭设、临时用电、模板支撑体系、基坑支护、提升设备安装使用情况；施工现场安全帽、安全网、安全带的使用及楼梯口、预留洞口、通道口、阳台与屋面临边的防护情况等。禁止使用无生产厂家、无产品合格证、无商标标识的“ 三无 ”产品，禁止使用国家明令禁止使用的垂直运输机具、施工机具和施工工艺。

2.“ 限额 ”以上新建农村住房建设质量安全监管。县住建部门将根据建房的规模和特点，按照“一房一策”制定质量安全监督方案，联合属地乡镇人民政府，对建房户、施工单位进行监督。每月监督抽查不少于1次；在基础、主体、装饰施工阶段时，每阶段监督抽查次数不少于1次。重点对房屋建设各方责任 主体提供的相关文件资料和现场施工情况进行监督检查。监督检查中发现有违法违规行为的，应签发整改通知书，责令改正。对依法应当实施行政处罚的，在调查取证和核实后，依法处理。

3.农村住房改（扩）建、重建质量安全监管。农村住房改 （扩）建、重建须按照农村住房建设审批管理的程序办理相关审批手续后，才能施工，鼓励委托专业设计单位进行设计。对于变动房屋主体承重结构的或者改（扩）建 、重建面积在 300 平方米以上的，须向县住建部门申请办理《建筑工程施工许可证》，由县住建部门纳入工程质量安全监管。其他改（扩）建、重建项目由乡镇人民政府负责工程质量安全监管。

农村住房建设的改（扩） 建、重建禁止下列行为：

（1）未经原设计单位或者具有相应资质的设计单位提供设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（2）侵占公共空间或者损害公共部位和设施；

（3）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

乡镇人民政府对建筑材料及施工过程进行日常质量安全监管，形成巡查工作台账，同时将巡查记录录入《湖南省农村住房规划建设管理信息平台》。村（社区）委员会也要明确1名农村住房建设专干，负责农村住房建设管理工作和日常巡查。

县住建部门将对乡镇农村住房建设质量安全监督工作提供指导服务，根据乡镇人民政府报送的农村住房建设质量安全监督台账，采取“双随机”抽查方式，对农村村民建房监管情况进行监督抽查，督促纠正监督抽查中发现的违法违规行为。

七、验收管理

（一）“ 限额 ” 以下农村住房建设验收管理

1.规划和用地核实。农村住房竣工后，建房申请人应及时向乡镇人民政府提交规划和用地核实申请，乡镇人民政府在收到申请后5个工作日内会同村（社区）委员会和施工方进行现场核实。核实通过后，乡镇人民政府在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》上签署意见。

2.竣工验收。农村住房竣工验收由建房申请人或委托村代办员邀请乡镇人民政府、设计单位及施工方进行竣工验收，乡镇人民政府、村（社区）委员会负责对验收组织形式、验收程序、执行验收标准以及勘察、设计、施工等环节执行法律、法规、规范 、强制性标准等情况进行现场监督，房屋竣工验收合格后，验收组人员在《衡东县农村住宅建设竣工验收表》上签署验收意见。未组织竣工验收或者竣工验收不合格的，不得投入使用，擅自投入使用的，乡镇人民政府要责令停止使用，并不得办理不动产登记。

现场勘察和分项验收等关键环节，原则上要有乡镇工程专业技术人员参与。

3.资料归档。农村住房验收合格后15日内，乡镇人民政府要将农村村民建房信息、相关资料、证明资料按“ 一户一册 ”要求进行整理归档，于90日内报送一份至县住建部门，并将农村住房建设档案录入《湖南省农村住房规划建设管理信息平台》。改（扩）建、重建的农村住房建设档案应纳入原档案 一并管理，无原档案的应当建立新档案。

（二）“限额 ”以上农村住房建设验收管理

1.规划和用地核实。农村住房竣工后，建房申请人应及时向乡镇人民政府提交规划和用地核实申请，乡镇人民政府在收到申请后5个工作日内会同村（社区）委员会和施工方进行现场核实。核实通过后，乡镇人民政府在《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》上签署意见。

2.竣工验收。乡镇人民政府在规划和用地核实验收后，在5个工作日内告知县住建部门，提出竣工验收申请。县住建部门在收到申请之日起3个工作日内，组织县自然资源部门（由自然资源部门核发建设工程规划许可证的项目）、乡镇人民政府、村（社区）委员会开展验收工作，设计、施工等单位要一并到场参加。县住建部门将对竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，核实通过后在《衡东县农村住宅建设竣工验收表》上签署意见。住建部门发现有违反建设工程质量管理规定行为的，将会责令改正该违规行为，并将对竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。

3.验收备案。县住建部门在竣工验收合格之日起5日内向备案机关提交工程质量监督报告。建房申请人在工程竣工验收合格之日起15日内，向县住建部门申请办理工程竣工验收备案手续。对符合要求的项目， 备案机关应在2个工作日内完成备案手续。

4.资料归档。 农村住房建设工程验收合格后，乡镇人民政府要将农村村民建房信息、相关资料、证明资料按“ 一户一册 ”要求进行整理归档，于90日内报送一份至县住建部门， 在7个工作日内填写好《衡东县“ 限额 ” 以上农村住房建设工程竣工验收资料归档表》，建立“ 限额 ”以上农村住房建设工程档案，并将农村住房建设档案录入《湖南省农村住房规划建设管理信息平台》。改（扩）建、重建的农村住房建设档案应纳入原档案一并管理，无原档案的应当建立新档案。

（三）确权发证

建房申请人凭相关验收资料和证明材料依法依规向乡镇不动产登记窗口申请办理不动产登记。

八、保障措施

（一）加强监督管理，全面落实“六到场”要求

一是实行选址踏勘到场、二是定点放线到场、三是基坑基槽验收到场、四是工程重要节点到场、五是主体结构完工到场、六是竣工验收到场。

要依法组织开展农村宅基地管理动态巡查，明确动态巡查区域第一责任人，将巡查相关信息建立巡查记录台账，并上报动态巡查监控平台。从房屋定位放线开始直至竣工验收结束，严格按照《自然资源动态巡查及自然资源违法行为查处办法》要求开展巡查，做到“早发现、早制止、早处置”，确保将不符合规划的各类建设行为消除在萌芽状态。

（二）严格执法，依法处理不合规建房。

村民在禁止建房区域建房或者未经审批擅自建房、未依据审批要求建房的，由镇人民政府责令限期改正，逾期不改正的，依法组织拆除。

（三）严格执行“一户一宅”制度。

拆旧新建房屋的，旧房应当在新建房屋竣工后六个月内，由建房户自行拆除。如建房户在规定期限内未自行拆除旧房，由镇人民政府依法组织拆除，拆除旧房所产生的费用由建房户承担，并按照相关法律法规予以处罚，处罚结案前，新建住房不得办理不动产登记。

（四）严肃工作纪律。

宅基地是保障农民安居乐业和农村社会稳定的重要基础，宅基地管理事关广大农民的切身利益，事关乡村治理的质量水平，事关乡村振兴战略的顺利实施。镇人民政府把农村宅基地管理已纳入村级管理绩效考核；各部门各村要提高政治站位，坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”。镇纪委不定期督查、暗访、通报。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依纪依法严肃追责。